قانون الإيجار في بلجيكا وأنواع عقود الإيجار البلجيكية

تؤجر جميع أماكن الإقامة في بلجيكا على أساس عقد إيجار مكتوب وموقع يشار إليه باسم عقد الإيجار أو اتفاقية الإيجار. وينص قانون الإيجار في بلجيكا على أن التوقيع على عقد الإيجار يعني أن المستأجر يقبل ضمنيًا بجميع بنوده.

ومن المستحسن كتابة عقد الإيجار في بلجيكا بالفرنسية أو الهولندية. لكن ينصح مفوض بروكسل بعدم التسرع في توقيع عقد الإيجار. ويمكن الاتصال بمكتب الترحيب بالوافدين عبر (02/430.66.00 أو info@commissioner.brussels) للحصول عى مساعدة مجانية.

أنواع عقود الإيجار في بلجيكا

هناك أربعة أنواع من اتفاقيات الإيجارفي بلجيكا (huurcontract / contat de bail)، على النحو التالي:

• قصير المدى (ثلاث سنوات أو أقل).
• تسع سنوات.
• أطول من تسع سنوات.
• مدى الحياة.

العقد لمدة تسع سنوات هو الخيار الأكثر انتشارًا في بلجيكا. وغالبًا ما يطلق عليه عقد إيجار 3-6-9 لأنه يسمح للمالك بزيادة الإيجار الأساسي مرة واحدة فقط كل ثلاث سنوات.

عقود إيجار الثلاث والتسع سنوات

عادة، يتعاقد الوافدون فقط إما بعقود قصيرة الأجل أو عقود مدتها تسع سنوات. وبشكل عام، فإن العقد قصير الأجل سوف:

• يكون ذو مدة محددة.
• يستمر لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات.
• يفرض غرامة على تقديم إشعار قبل انتهاء العقد.
• لديه فترة إشعار مدتها ثلاثة أشهر.

والجدير بالذكر أن العقد قصير الأجل يتحول إلى عقد مدته تسع سنوات إذا تم تجديده للمرة الثانية أو استمر الإيجار بعد ثلاث سنوات.

قد يبدو عقد لمدة تسع سنوات عقد ذو مدة طويلة جدًا. لكن هذا لا يعني أنه يجب عليك البقاء في العقار أو دفع الأجرة طوال مدة العقد. في الواقع، يمكن أن يكون العقد الذي مدته تسع سنوات أكثر مرونة إذا كنت تخطط للاستئجار في بلجيكا لمدة تزيد على ثلاث سنوات.

وعادةً ما يكون العقد لمدة تسع سنوات:

• يسمح للمستأجر بتقديم إشعار في أي وقت.
• يفرض عقوبة على الإشعار فقط في السنوات الثلاث الأولى.
• يسمح بزيادة الإيجار مرة واحدة فقط كل ثلاث سنوات.
•  فترة الإشعار مدتها ثلاثة أشهر.

فترة الإشعار

يتطلب كل من عقدي الثلاث سنوات والتسع سنوات أن يقدم المستأجر إشعارًا قبل ثلاثة أشهر من المغادرة. وفي عقد الثلاث سنوات، تكون غرامة الإشعار قبل انتهاء عقد الإيجار كما يلي:

• إيجار 1.5 شهر في السنة الأولى.
• إيجار شهر في السنة الثانية.
• إيجار نصف شهر في السنة الثالثة.

في المقابل، فإن غرامة الإشعار في السنة الأولى من عقد مدته تسع سنوات هي إيجار ثلاثة أشهر. وفي السنتين الثانية والثالثة، تكون الغرامة إيجار شهرين وشهر على التوالي. ومع ذلك، لا يتم فرض أي غرامات بعد السنوات الثلاث الأولى.

والجدير بالذكر أن المالك لا يمكنه إنهاء عقد قصير الأجل قبل نهاية الفترة المتفق عليها. ومع ذلك، في العقود التسع سنوات، يمكن للمالك إعطاء المستأجرين إشعارًا بالمغادرة خلال فترةالعقد.

ولكن يجب عليهم تقديم إشعار مدته ستة أشهر وأن ينووا إما شغل العقار بأنفسهم، أو إسكان أحد أفراد الأسرة، أو القيام بأعمال كبرى. وغالبًا ما تكون هناك أيضًا غرامة على الإيجار لعدة أشهر للمالك لإعطاء المستأجر إشعارًا بالمغادرة.

توقيع العقد

في بلجيكا، يجب أن تكون اتفاقية الإيجار عقدًا رسميًا مكتوبًا. والاتفاقات الشفوية المبرمة قبل عام 2007 لا تزال سارية، ولكن يمكن للمستأجرين أن يطلبوا صياغتها كتابةً. ويمكنك العثور على اتفاقيات إيجار نموذجية على مواقع الويب الخاصة بمجالس الإسكان الإقليمية المختلفة (باللغتين الهولندية والفرنسية).

كما يجب تسجيل كل عقد إيجار، ونتيجة لذلك، يجب أن تتوقع التوقيع على ثلاث نسخ منفصلة ولكن متطابقة على الأقل من عقد الإيجار: نسخة لك، وواحدة للمالك/ الوكيل، وواحدة لمكتب التسجيل المحلي(bureau d’enregistrement/ registratiekantoor). ويجب فقط توقيع العقود التي تزيد مدتها على تسع سنوات بحضور كاتب عدل.

تسجيل عقد الإيجار

يجب تسجيل عقد الإيجار في غضون شهرين من توقيعه. وتسجيل عقد الإيجار واجب قانونيًا على المالك (أو الوكيل العقاري نيابة عن المالك). وتكون هذه العملية مجانية، لذا يجب ألا تدفع رسومًا إضافية مقابل هذه الخدمة. كما يجب أيضًا تسجيل تقرير الجرد لدى نفس المكتب، وعادةً ما يتم ذلك في نفس الوقت.

زيادات الإيجار

يمكن أن ترتفع أسعار الإيجارات في بلجيكا سنويًا بما يتماشى مع مؤشر أسعار المستهلك (CPI). ويجب أن تكون على علم بهذه الزيادة بإشعار مكتوب كل عام. وإذا حدث ذلك، يمكن للمالك تحميلك تكلفة الزيادة للأشهر الثلاثة السابقة.

وهذا يعني أنه في كل عام، في الذكرى السنوية لانتقالك، ستحصل على زيادة أو نقصان في الإيجار وسيتعين عليك دفع مبلغ إضافي صغير لمالك العقار. بالإضافة إلى الزيادة السنوية في مؤشر أسعار المستهلك، يمكن زيادة الإيجار الأساسي كل ثلاث سنوات.

حقوق والتزامات الإيجار

حقوق المستأجر وواجباته

في بلجيكا حقوق المستأجرين قوية. وعلى الرغم من أن عقود الثلاثة والتسع سنوات قد تبدو غير مرنة، فإنها توفر عقد إيجار آمن مما يجعل من الصعب على المالك إخلاء المستأجر دون سبب وجيه. فعلى سبيل المثال، لا يمكن للمالك إنهاء العقد ببساطة بسبب متأخرات الإيجار. وفي مثل هذه الحالات، لا يمكن إنهاء العقد إلا من خلال عملية قانونية.

كما يحق لجميع المستأجرين طلب تمديد عقد الإيجار. ولا يوجد سوى أسباب محدودة يمكن بموجبها للمالك رفض هذا الطلب. وعلاوة على ذلك، إذا تم بيع المبنى أو توريثه، يجب على المالك الجديد احترام عقد الإيجار الحالي.

وإلى جانب المزيد من الأمان، يتحمل المستأجرون في بلجيكا أيضًا مسؤولية أكبر لصيانة الممتلكات. فيجب إجراء العديد من الإصلاحات الروتينية ودفع ثمنها من قبل المستأجرين. وتشمل صيانة التدفئة وتنظيف المزاريب واستبدال البطاريات في كاشفات الدخان واستبدال تركيبات الإضاءة واستبدال أي نوافذ أو بلاطات تضررت خلال إقامة المستأجر.

وبصفتك مستأجرًا في بلجيكا، يُسمح لك قانونًا بتربية حيوانات أليفة في المنزل أو تأجير غرفة من المنزل. ومع ذلك، سوف تحتاج إلى الحصول على موافقة خطية من المالك. وهناك أيضًا قدر أكبر من الحرية في إعادة تصميم المنزل وتحسينه.

ولكن مرة أخرى، من الأفضل الحصول على إذن المالك قبل إجراء أي تغييرات جوهرية. وبخلاف ذلك، قد يُطلب منك إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند المغادرة، أو قد يحتفظ مالك العقار بوديعة التأمين الخاصة بك لدفع كلفة ذلك.

حقوق وواجبات المؤجر

يجب على الملاك إعطاء المستأجرين إشعارًا قبل ستة أشهر على الأقل قبل مطالبتهم بالخروج. ويجب أن تكون الأسباب إما أنهم يعتزمون سكن العقار بأنفسهم، أو يريدون السماح لأحد أفراد الأسرة أو الأصدقاء بالعيش هناك، أو الرغبة في القيام بأعمال كبرى.

فإذا اختاروا فسخ العقد لأي سبب آخر، فسيلزمهم دفع إيجار عدة أشهر للمستأجر. وبالإضافة إلى ذلك، وفي حالة العقد لمدة تسع سنوات، لا يمكن للمالك إنهاء العقد إلا في نهاية كل فترة الثلاث سنوات وليس خلالها.

ولدى المالك الحق في فحص الممتلكات. ومع ذلك، سيحتاجون إلى الحصول على موافقة المستأجر وفحص المنزل في وجود المستأجر. علاوة على ذلك، فإن الملاك مسؤولون عن أي إصلاحات كبيرة.

يتضمن ذلك استبدال العناصر المعرضة للتآكل أو التي تتطلب تحديث، مثل أنظمة التدفئة أو تركيب نوافذ جديدة. كما أنهم ملزمون بموجب القانون بتوفير أجهزة كشف الدخان في العقارات المؤجرة.

إلى أين تتجه في حالة النزاع

في حالة وجود نزاع أو خلاف بين المستأجر والمالك، يمكن لجمعية المستأجرين المحليين أو الإقليميين (huurdersbond /syndicats de locataires) تقديم المشورة والعمل كوسيط. وفي حال كان من المستحيل حل النزاع، فسيتعين الفصل فيه من قبل المحاكم.

المرافق والاتصالات السلكية واللاسلكية في الإيجارات البلجيكية

المرافق وخدمات الاتصالات السلكية واللاسلكية في بلجيكا غير مشمولة في الإيجار الأساسي. ويتعين على المستأجرين دفع كلفتها بشكل منفصل. وفي حال كان مالك العقار الخاص بك سيتحمل مسؤولية ترتيب هذه الأمور نيابة عنك، فيجب أن تتضمن اتفاقية الإيجار تكاليفها وتحددها بوضوح. وفي حالات أخرى، سيتعين عليك إنشاء حسابات واشتراكات لهذه الخدمات بنفسك.

الإنتقال و المغادرة

عند الانتقال إلى أو مغادرة عقار مؤجر في بلجيكا، من المهم التحقق من تقرير الجرد الذي تم إعداده في بداية عقد الإيجار ونهايته. ويحتوي تقرير الجرد على وصف لما يلي:

• حالة التركيبات والتجهيزات.
• نظافة الديكور ووضعه.
• أي عناصر مفقودة أو بحاجة إلى الإصلاح.

تأكد من الإبلاغ عن أي أخطاء، حيث قد تتم محاسبتك على استبدال العناصر المفقودة أو إصلاح الأضرار. ومن الجيد أيضًا الاحتفاظ بحساب مفصل (بما في ذلك التكاليف والإيصالات) للعمل الذي تقوم به أو تدفع مقابله، لمساعدتك في استعادة وديعتك عند المغادرة.

سيُطلب منك أيضًا تنظيف العقار قبل إخلائه. وعلاوة على ذلك، سوف تحتاج إلى الوفاء بالتزامات المستأجر الخاصة بك فيما يتعلق بالصيانة. ويتضمن ذلك فحص غلاية الماء والتأكد من احتواء كاشف الدخان على بطاريات جديدة. كما سيتم رد الوديعة بعد استيفاء جميع هذه الالتزامات وتحديد الرسوم (إذا لزم الأمر) للإصلاح وتسويتها.

وفي حالة وجود نزاع أو إذا رفض المالك الإفراج عن الوديعة، يمكنك الاتصال بجمعية المستأجرين المحليين أو الإقليميين (huurdersbond / syndicats de locataires) للحصول على المشورة. يمكنك أيضًا الاتصال بالمحامين المتخصصين في المالك والمستأجر لطلب المساعدة القانونية.

تأجير منزلك في بلجيكا

أسهل طريقة لتأجير منزلك في بروكسل عن طريق وكيل عقارات. سوف تحتاج إلى دفع عمولة له، والتي تكون عادةً إيجار الشهر الأول. وفي المقابل، سيقوم الوكيل بترتيب العروض، والتحقق من وثائق المستأجرين، وإعداد وتسجيل اتفاقية الإيجار، وترتيب كشف الموجودات. وسوف يزودك أيضًا بمعلومات عن التزامات المستأجر والمالك.

وفي حال كنت ستستأجر منزل بمفردك، فستحتاج إلى ترتيب كل هذا بنفسك. وللعثور على مستأجرين، يمكنك الإعلان عن الممتلكات الخاصة بك على بوابات الإنترنت، مثل Immoweb. كما يمكنك أيضًا العثور على اتفاقيات إيجار نموذجية على مواقع الويب الخاصة بمجالس الإسكان الإقليمية المختلفة (باللغتين الهولندية والفرنسية).

وستحتاج إلى التأكد من وفائك بجميع التزامات المالك المنصوص عليها في قوانين الإسكان الإقليمية لبروكسل وفلاندرز والونيا. ومن المهم أن تدرك أن عدم الوفاء بهذه الالتزامات قد يؤدي إلى اتخاذ إجراءات قانونية.

وفي حالة وجود نزاع غير قابل للحل مع المستأجر، يمكنك الاتصال بالمحامين المتخصصين للحصول على المساعدة القانونية. وعلاوة على ذلك، بصفتك مالك عقار في بلجيكا، ستتم مطالبتك بدفع ضريبة على دخل الإيجار الخاص بك.

نصائح للمستأجرين في بلجيكا

• تواصل مع وكلاء عقاريين مختلفين لتوسيع الشبكة عند البحث عن مكان للإيجار. لن تحتاج إلى تحمل أي تكاليف لهذا لأن عمولات الوكيل العقاري يدفعها الملاك.
• لا تسلم مبلغ التأمين الإيجاري نقدًا؛ قم بإعداد تحويل مصرفي لهذا الغرض
• تأكد من أن وديعة الإيجار مؤمنة في حساب مغلق باسمك. اطلب من المالك فتح الحساب لدى مؤسسة مالية معروفة، مثل Korfine أو KBC.
• إذا كنت بحاجة إلى مساعدة في دفع وديعة الإيجار، فتقدم بطلب للحصول على قرض بدون فائدة في صندوق الإسكان الإقليمي الخاص بك.
• تحقق من كل شيء في تقرير الجرد وأخبر المالك إذا كانت هناك معلومات غير دقيقة قبل التوقيع. التقط صوراً للوضع الحالي للمفروشات لتضمينها في التقرير.
• احصل على موافقة خطية من المالك إذا كنت تنوي الاحتفاظ بحيوانات أليفة في الشقة.
• خذ قراءات العداد للغاز والكهرباء والماء عندما تنتقل وعندما تخرج. ويمكن أن يساعد ذلك في تجنب الأخطاء حتى لا ينتهي بك الأمر بالدفع مقابل استخدام الآخرين للمرافق.
• سيُطلب منك صيانة سخان المياه وأجهزة إنذار الدخان كمستأجر. تأكد من أن هذه في حالة جيدة قبل الانتقال.
• لدى بلجيكا قواعد ثابتة لبروكسل وفلاندرز ووالونيا فيما يتعلق بمدد العقد والعقوبات. تأكد من أن المالك يتبع هذه القواعد.
• إذا واجهت أي مشاكل مع المالك، فاتصل بجمعية المستأجرين المحلية (huurdersbond / syndicats de locataires).

العثور على شقة للإيجار في بلجيكا