شراء منزل في ألمانيا:

هل فكرت يوما بشراء منزل والاستقرار في احد منازل المانيا؟ في هذا المقال سنشرح كل ماتريد معرفته عن شراء منزل في ألمانيا وسنذكر جميع الأمور القانونية والرسوم، وكيف تجد منزلك الألماني الجديد.

في معظم دول العالم تترواح نسب الأشخاص المستأجرين و الأشخاص الذين يملكون منزلهم الخاص بشكل كبير، لكن في المانيا النسبة متساويجة تقريبا، فيمتلك حوالي أقل من نصف سكان المانيا منزلهم الخاص، بينما النصف الآخر يستأجر.

هل يجب عليك استئجار أو شراء منزل في ألمانيا؟

منذ الازمة المالية العالمية، ارتفعت أسعار المنازل في ألمانيا بشكل كبير ، ووصلت الآن إلى نقطة يحذر منها بعض الخبراء من احتمال ظهور فقاعة في المدن الكبرى.

على سبيل المثال، قالت شركة العقارات نايت فرانك أن الأسعار في برلين ارتفعت بنسبة (20.5 ٪) في عام 2017 ، مما يجعلها المدينة صاحبة لقب أسرع ارتفاع باسعار المنازل في العالم.

أشارت البيانات التي أصدرها البنك المركزي الألماني في أوائل عام 2018 إلى أن العقارات في المدن والبلدات الالمانية قد ترتفع ايضا بنسبة تتراوح بين 15 و 20٪ في الأعوام القادمة.

لكن هذا لا يجب أن يمنعك من شراء منزل، لأنه في بعض الأماكن تبقى أسعار المنازل معقولة.

حيث أظهرت البيانات التي نشرتها منظمة المستهلك الألمانية Stiftung Warentest في عام 2017 أنه يمكنك شراء منزل عائلي بمساحة 130 متر في Magdeburg و Cottbus بمبلغ 200،000 يورو، بنفس المبلغ يمكنك الحصول على شقة صغيرة مكونة من غرفتين في كولونيا أو دوسلدورف. ، وغرفة واحدة للنوم فقط في ميونيخ!

أسعار المنازل في المدن الألمانية:

توضح الأرقام التالية أسعار المنازل لكل متر مربع في عدة مدن المانية (استنادا إلى بيانات شركات عقارية من الربع الثالث من عام 2017).

• ميونيخ: 5،839 يورو (شقة) ، 4،233 يورو (منزل عائلي)
• هامبورغ: 3،669 يورو (شقة) ، 2529 يورو (منزل عائلي)
• برلين: 3،593 يورو (شقة) ، 2،321 يورو (منزل عائلي)
• فرانكفورت: 3،167 يورو (شقة) ، 2،500 يورو (منزل عائلي)
• كولونيا: 2،671 يورو (شقة) ، 2240 يورو (منزل عائلي)
• هانوفر: 2،257 يورو (شقة) ، 2،007 يورو (منزل عائلي)

أحد العوامل وراء ارتفاع الأسعار هو عدم التوازن بين العرض والطلب، حيث يقول بعض الخبراء أن 280 ألف منزل جديد يتم بناؤه في ألمانيا كل عام فقط، وان هذا الرقم غير كاف وغير مكافئ لعدد الاشخاص الراغبين بشراء منازل جديدة.

يعتبر العقار في المانيا استثمار مستقر وموثوق به من قبل المستثمرين المحليين والأجانب، على الرغم من أن العوائد قد تكون منخفضة في بعض المناطق.

بالإضافة إلى ذلك، تم الغاء بعض الإعفاءات الضريبية التي كانت متاحة للمستثمرين. بالإضافة إلى تطبيق ضريبة الأرباح (abgeltungsteuer) البالغة 25٪ (بالإضافة إلى رسوم التكافل) على أي عقار مملوك لمدة تقل عن 10 سنوات، مما يعني أن شراء منزل في المانيا للمغتربين يكون فكرة جيدة في حال التخطيط للاقامة طويلة الأمد في البلاد.

بالاضافة الى الضرائب، تتراوح تكاليف المعاملات أيضًا بين 7-12٪ يدفعها المشتري وحوالي 2-4٪ يدفعها البائع.

أسعار استئجار المنازل في ألمانيا:

التأجير في ألمانيا امر شائع للغاية، كما ذكرنا سابقا، يعيش أكثر من نصف الألمان في منازل مستأجرة. وهذا الأمر شائع جدا في المدن الكبرى، حيث تبلغ نسبة الأشخاص الذين يعيشون في منزل ملكهم الخاص 15 في المئة فقط.

،وفقًا لبيانات البنك المركزي، ارتفعت أسعار الإيجارات بنسبة 7.2٪ في ألمانيا خلال عام 2017. وتُظهر بيانات من Global Property Guide ان متوسط سعر الإيجارات والعوائد على شقة تبلغ مساحتها 120 متر مربع في ثلاث مدن رئيسية كالتالي::

• ميونيخ: 2،250 يورو شهريًا، عائد 2.9٪
• برلين: 1500 يورو شهريًا، عائد 3٪
• فرانكفورت: 1500 يورو شهريًا، عائد 3.7٪

نأتي الى السؤال المهم: هل يُسمح للأجانب ب شراء منزل في ألمانيا؟

لا توجد قيود على شراء الأجانب للعقارات في ألمانيا. يمكنك شراء منزل في ألمانيا حتى لو كنت غير مقيم وحتى لو لم تكن من مواطني الاتحاد الأوروبي.

كيف تجد منزل للشراء في المانيا؟

يمكن شراء المنازل إما من صاحب المنزل مباشرة أو من خلال وكيل عقاري (Immobilienmakler). في كلتا الحالتين، يجب على المشتري عادة البحث عن المنزل والتواصل مع المالك او وكيله القانوني.

رسوم الوكيل العقاري عادة ما تكون 3 إلى 7٪ من سعر شراء المنزل، لذلك من المهم جدا الاتفاق مع صاحب المنزل على الشخص الذي سيدفع رسوم الوكيل العقاري. يمكنك العثور على وكيل عقاري رسمي من خلال منظمة الوكلاء الوطنية IVD.

وكما هو الحال في معظم الدول الأوروبية، يمكنك العثور على منازل للبيع من خلال الإعلانات في الصحف أو البحث في مواقع الوكالات العقارية أو بوابات العقارات عبر الإنترنت.

قد تجد ايضا بعض المنازل تضع علامة “للبيع”  في لوحة الاعلانات او في حديقة المنزل، لكن هذا أمر نادر الحدوث في ألمانيا على خلاف هولندا على سبيل المثال، لذلك لا تعتمد على ايجاد منازل بهذه الطريقة.

هذه بعض المواقع المشهورة في المانيا لشراء منزل:

• immobilienscout24 (باللغة الألمانية فقط)
• immowelt.de (باللغة الألمانية فقط)
• immobilo (باللغة الألمانية فقط)

اختيار المنزل:

الألمان عادة يشترون منزل ليعيشوا فيه لفترة طويلة، أو لمدى الحياة، لذلك من المهم أن تأخذ بعض الوقت عند اتخاذ قرارك بشراء منزل وعدم التسرع. يجب على الأقل أن تمنح نفسك عامًا أو أكثر للعثور على المنزل المثالي لك في المانيا.

يجب ان يكون المنزل يفي بالحد الأدنى من المتطلبات القانونية المتعلقة بالسقف والنوافذ والتدفئة وغيرها من المرافق. يجب أن تحصل على بعض المعلومات حول هذا الأمر قبل الشراء، لكن ليس هناك ما يضمن حصولك على الصورة الكاملة والحقيقية.

لذلك من المنطقي أن تدفع مقابل مسح هيكلي كامل، والذي سيوضح أي مشاكل في المنزل. يمكنك استئجار مهندس معماري (amtlich vereidigter sachverständiger) لإجراء مسح يظهر جميع المشاكل في المنزل ان وجدت.

حساب الرهن العقاري:

يمكن أن تعطيك أداة حساب الرهن العقاري عبر الإنترنت فكرة عن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه وتقدير المبلغ الشهري الذي يجب ان تدفعه، يمكنك استخدام الأداة التالية:

• loanlink.de (متوفر باللغة الانكليزية)

شراء منزل في ألمانيا:

بعد أن تقضي فترة طويلة في البحث عن منزل، وبمجرد العثور على عقار، قد يستغرق الأمر أكثر من شهر لاستكمال الصفقة. الخطوات عادةً تكون كالتالي:

1. التأكد من الرهن العقاري والحصول على عرض مبدأي من البنك.
2. العثور على المنزل المناسب.
3. تقديم عرض.
4. يقوم كاتب العدل بوضع عقد البيع.
5. انهاء الأمور الأخيرة المتعلقة بالرهن العقاري.
6. توقيع العقد.
7. كاتب العدل يسجل عملية البيع.
8. بعد أربعة أسابيع ، يجب عليك دفع ضريبة شراء المنزل.
9. تسجيل عملية شراء العقار في ألمانيا. (من المهم الإشارة إلى أن توقيع العقد لا يكفي لنقل العقار الى اسمك. يجب أيضًا تسجيل العقار، وهي عملية يجب على كاتب العدل التعامل معها. في هذه المرحلة ، ستتحقق الحكومة من عدم وجود مشكلات تتعلق بعملية البيع.)

كاتب العدل سيقوم بالفعل بالتحقق من عدم وجود اي مشكلة، لذلك نادرًا ما يكون هناك مشكلة عند تسجيل عملية الشراء باسمك. ولكن إذا كانت هناك مشكلة ، فلن يتم إكمال نقل الملكية حتى يتم حل تلك المشكلة. لهذا السبب، العديد من الأشخاص يستخدمون كاتب العدل كضمان. في هذه الحالة ، يتم تحويل الأموال إلى حساب كاتب العدل (notaranderkonto) قبل اعطائها للبائع.

تعيين كاتب عدل في ألمانيا:

بحسب القانون الالمناي يجب عليك استخدام كاتب عدل عام (notar) لإكمال عملية بيع العقار. يعمل كاتب العدل كوسيط أو حكم ، ويجب أن يكون محايدًا.

سيقوم كاتب العدل بالتحقق من السجلات للتأكد من عدم وجود سبب يمنع عملية البيع، مهمة كاتب العدل هي التأكد من أن جميع الأعمال الورقية قد اكتملت بشكل صحيح.

الودائع والرهن العقاري في ألمانيا:

يجب أن تستعد لوضع وديعة كبيرة عند شراء منزل في ألمانيا. الحد الأدنى للإيداع هو 20٪ من سعر المنزل، وفي بعض الحالات قال المهاجرون انه طُلب منهم وضع وديعة وصلت الى 30 إلى 40٪ من سعر المنزل.

عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، قد يُطلب منك أيضًا تقديم دليل على مدخولاتك خلال السنوات القليلة الماضية.

يتم تقديم الرهن العقاري من قبل معظم البنوك في المانيا. عادة ما يكون في البنوك الكبرى مستشار رهن عقاري، والذين سيكون قادر على مناقشة احتياجاتك معك بشكل مباشر.

يتكلم بعض هؤولاء المستشارين اللغة الإنجليزية، لكن هذا غير مضمون. ان كنت لا تتحدث الالمانية بشكل جيد من الأفضل أن تأخد معك مترجم.

معظم البنوك الألمانية لديها قسم على الإنترنت حيث يمكنك تقديم أوراقك للحصول على قرض عقاري. سيقوم البنك بعد ذلك باجراء مكالمة هاتفية واجتماع شخصي قبل الموافقة على اعطائك القرض العقاري.

عادة تكون مدة اعادة القرض العقاري بين 25 حتى 30 عامًا بالاضافة الى الفائدة المضافة.

تكلفة شراء منزل في ألمانيا:

عند شراء منزل في ألمانيا، توقع ان تدفع معظم التكاليف. عادةً ما يدفع البائع رسوم الوكيل العقاري، ولكن كما ذكرنا سابقا، اتفق دائما مع البائع على ان البائع سيقوم بدفع رسوم الوكيل العقاري.

التكلفة الإجمالية الذي يدفعها المشتري لشراء عقار عادة تكون حوالي 10 ٪ من سعر الشراء الاصلي، هذه الرسوم هي رسوم تضاف فوق سعر المنزل الأساسي، وتغطي هذه الرسوم:

• ضريبة نقل الملكية (grunderwerbssteue) من 3.5-6.5 ٪ ؛
• رسوم كاتب العدل 1.2-1.5 ٪ ؛
• رسوم التسجيل 0.8-1.2 ٪ ؛
• رسوم الوكيل العقاري ، إذا تم تقاسمها بينك وبين البائع، فستدفع بين 1.5 إلى 3 ٪ ، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19 ٪.
• ضريبة نقل الملكية (عند شراء منزل في ألمانيا ، ستحتاج إلى دفع ضريبة نقل الملكية (Grunderwebsteur). يتم فرض مبلغ 3.5 ٪ من سعر الشراء الأصلي، لكن هذه النسبة تكون أعلى في بعض المناطق. حاليًا ، نسبة ضريبة نقل الملكية هي كالتالي:
• 3.5 ٪ – بافاريا ، ساكسونيا
• 4.5 ٪ – هامبورغ
• 5٪ – بادن فورتمبيرغ ، براندنبورغ ، هيس ، مكلنبورغ بوميرانيا ، شمال الراين وستفاليا ، راينلاند بفالز ، ساكسونيا أنهالت ، تورينجيا
• 5.5 ٪ – سارلاند
• 6 ٪ – برلين
• 6.5 ٪ – شليسفيغ هولشتاين

عقد شراء منزل في ألمانيا:

العقود تكون باللغة الألمانية وموقعة بحضور كاتب عدل. يجب أن تتأكد من فهمك التام للعقد قبل التوقيع، وأن تحضر معك مترجم شفوي إذا لزم الأمر. لديك الحق في أن يكون معك مترجم، لكن عليك دفع اتعاب المترجم بنفسك. في بعض المناطق، قد تتمكن من العثور على كاتب عدل يتحدث لغتين.

من المهم جدا أن تطلب وضع بند في العقد يسمح لك بالخروج من دون مشاكل من العقد في حال لم تتمكن من الحصول على قرض من البنك.

بيع منزل في ألمانيا:

نظرًا لأن المشتري يدفع معظم تكاليف معاملات بيع المنازل، فإن بيع المنزل في ألمانيا يعد رخيصًا نسبيًا.

ومع ذلك، بمجرد بيع العقار، يجب عليك دفع ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 25 ٪ إذا كنت تملك العقار لمدة تقل عن 10 سنوات.